網紅Joeman砸1500萬台幣置產東京獨棟透天，究竟是買爽還是買虧？

文：李子瑋

前幾天，網紅學長傳給我一位網紅的砸萬置產影片，說是台幣透天花了台幣1500萬在東京買了個獨棟透天，因此我也花了時間與性子把影片看完，東京獨棟看完了這位網紅的究竟物件與強力推薦的建商，心中的買爽感想是：「嗯」，於是還買就繼續處理手邊的案子。

而之後的網紅幾天有學弟與朋友陸陸續續問我的意見，於是砸萬置產身為朋友的東京房產顧問，同時也是台幣透天作為房仲的我，也整理了一下我的東京獨棟一些意見。

1. 關於商品本身：房產購買每個人的究竟需求不同，如果從純自住的買爽觀點，一戶建確實是還買一個不錯的商品，但是網紅從資產性來看，公寓反而比「一戶建」（即獨棟房屋）保值，其原因是公寓的流通性比一戶建要高，其二是銀行的估價也是公寓較為有利，從銀行的角度來說，一戶建的建築年數在第15年已經沒有任何的資產性（因為是木造），只剩下土地價值，也因此也貸不了款，也就是這個原因，一戶建購買之後，價值的遞減是比公寓要大。

相對的，如果一戶建要有資產性與價值，我的建議是：土地面積最好超過100平方米、離車站距離10分鐘以內、角地。

2. 區域：從區域上來看，我常常說以皇居為中心劃倒の字型，因此會得出南邊比北邊好，西邊比東邊好的結論（或是都心六區），而墨田區大概就有點像蘆洲跟泰山那種綜合感覺，但這位網紅畢竟是買來自用兼當民宿，一來是開心就好，二來是墨田區申請民宿相對來說較為容易。

再來要補充一點，東京都投資民宿的投報率平均（去除掉盈利20%的管理費）落在8-10%左右，加上在自身的頻道宣傳，其收益更加穩定，確實不錯。

但要考慮的一點是，將來脫手是否好賣則是問題，而這個問題也是我上個月勸退一位朋友購買民宿的理由。

3. 物件本身：這一點同時也是民宿脫手的問題之一，首先一戶建最理想的地段是角地，最不理想的則是旗桿地，一來是因為私道負擔面積太大，二來是採光問題，第三則是對左鄰右舍的干擾，因此在一區販賣的一戶建，旗桿地的物件一定是賣到最後的物件。

再來，目前東京在販售的一戶建民宿，土地面積大多不大，但價格遠遠高於應有的價格，而這一點也是選擇民宿時要注意的問題。

4. 周遭環境：東京房產只要能看到兩個標的物絕對是保值的保證：東京鐵塔與富士山，這兩個標的物是日本人最喜歡與執著的東西，至於剩下的標的物就……自己看得開心就好。

至於朋友問說是否有買貴，我提出一個數據讓大家參考，該地段這樣的土地價格大約3000-4500萬日幣左右，一戶建造價約2000-2500萬日幣左右。

再來還是要提醒我的朋友，一個物件絕對沒有十全十美，有優點一定也有缺點，如果只講優點，那麼這一個物件絕對有非常大的問題。

最後，我還想說，台灣房價之所以比日本高確實有諸多原因，但其中一個原因有可能會是交通建設與都市腹地的問題（詳見附圖）兩國的首都圈從Google等比來看腹地面積就有所差別，加上台灣過去的交通思惟與日本不同，因此大眾運輸系統也遠不如日本發達（首都圈通勤在90分鐘以內都算正常），因此商品的供給與需求也就形成兩邊的差異，也就是因爲兩國國家狀況差異，也讓我覺得過去只拿單一原因批評兩邊房價也許有欠思考。

本文經作者授權轉載，原文刊載於此

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責任編輯：潘柏翰
核稿編輯：丁肇九